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      7月中旬，4位揚州市民向江蘇省揚州市國有資產(chǎn)處置中心繳清了全部款項，分別拿到了位于揚州市歷史街區(qū)內(nèi)4套老宅的鑰匙。在6月28日舉行的一場以10個老宅承租權為標的的拍賣會上，這4位市民通過激烈的競價最終勝出。

      這10套老宅，均是產(chǎn)權歸屬于揚州市直管公房管理處的公有產(chǎn)權房屋――“公房”。承租金不過每平方米1元，但承租權卻要經(jīng)過公開競拍，由價高者獲得。

      這次競拍活動，對歷史街區(qū)的保護與更新模式進行了探索。在許多文保專家看來，社會力量的參與、居民的自主修繕，是歷史街區(qū)保護的重要機制。只要權利穩(wěn)定、市場公平，老房子的保養(yǎng)就能夠獲得產(chǎn)權人或社會力量的支持?？墒?，老城區(qū)里的公租老宅如何與這樣的機制對接？揚州的探索對這個問題作出了回應。

      為讓老城區(qū)恢復活力

      揚州市住房保障和房產(chǎn)管理局局長勾鳳誠告訴本刊記者：“之所以嘗試用拍賣的方法出讓承租權，這既是讓權力在陽光下運行，也是想讓老房子有一個合理的市場價格。承租人擁有了老宅的永久承租權，在使用過程中對老宅的保護會更用心?！?/P>

      拍賣承租權為何與老宅保護聯(lián)系到了一起？本刊記者采訪了解到，和我國許多城市的老城區(qū)情況相似，由于年久失修，揚州老城區(qū)內(nèi)的老宅建筑本身和居住環(huán)境出現(xiàn)了許多問題。尤其是占比不小的公房，其衰敗程度尤為嚴重。據(jù)2010年揚州市建設局、名城辦牽頭的老城區(qū)摸底調(diào)查顯示，市區(qū)現(xiàn)有直管公房50.4萬平方米，其中居住房40.6萬平方米，非居住房9.8萬平方米；承租居民9300戶近3萬人；鹽商住宅、名人故居近百處，其中的85處被列為國家、省、市文保單位。入戶調(diào)查顯示，至2009年底，在冊危房約20萬平方米。其中，全危房約4萬平方米，需實施大修或異地搬遷解危；局部危房約16萬平方米，需實施修繕解危。

      不僅如此，目前居住在老街巷里的居民基本是低收入群體，以老年人為主。由于老宅得不到修繕，這些老街巷越發(fā)破敗。而老城區(qū)越破敗就越留不住人，形成惡性循環(huán)。

      本刊記者探訪揚州皮市街和粉妝巷的幾處被納入拍賣計劃的老宅發(fā)現(xiàn)，這幾套粉墻黛瓦的老宅已修繕一新，與周遭建筑渾然一體。皮市街66號隔壁的一位“老街坊”告訴本刊記者，原來這個老宅100多平方米住了3戶人家，不夠住只好私搭亂建，環(huán)境很差。“這片街坊都應該叫爺爺奶奶街了。有能力、有錢的都走了，年輕人也走了，只剩下老頭老太了。”

      要想讓“爺爺奶奶街”重新獲得年輕群體的青睞，必須改善房屋品質和周邊環(huán)境。勾鳳誠在接受本刊記者采訪時一再表示：“必須做好產(chǎn)品。只要有好的產(chǎn)品，就不愁吸引不了高端人群。我們希望通過此舉改善一下老城區(qū)的人口結構。如果能引進一批喜愛老街巷、年輕且有經(jīng)濟實力的人群，就能讓老城區(qū)恢復活力?！?/P>

      拍賣會上的熱與冷

      一些文保專家在關注揚州這次探索的同時，表達了贊許的觀點?！霸跉v史街區(qū)修復居民自主的更新機制，的確需要有關部門愿意作為，并探索合適的路徑?！敝袊幕z產(chǎn)保護年度杰出人物、南京大學政府管理學院教師姚遠說：“揚州以公房作為突破口和試點目標，不失為一種好的探索?！?/P>

      本刊記者在拍賣現(xiàn)場看到，兩處位于粉妝巷的房子成為當日的焦點。拍賣師明確提醒在座的競拍者，這兩處標的是實打實的學區(qū)房，位于揚州最好的小學和中學的學區(qū)內(nèi)。不出意料，對這兩處房子的競標十分激烈。其中，底價72.3萬元的粉妝巷13－4老宅掀起一波競價高潮，幾位競拍人輪番叫價，當叫價至90多萬元時，一位競拍者迅速叫價110萬元，得以成交。

      位于古城皮市街66號的老宅拍賣競爭更為激烈。這處面積為117平方米的老宅底價65.8萬元，經(jīng)過近10位競拍者200多次競價，最終以111.9萬元成交。成功競得該標的45號競拍者告訴本刊記者：“這房子是給父母住的?！倍究浾邚姆抗芴帿@悉，這位競拍者之所以“勢在必得”，是因為這套房子原本就是他家的私宅。由于歷史原因，成為了公房。

      相比之下，其他6套老宅則遭遇無人應價的冷遇?！霸蚴嵌喾矫娴模似废嗪途幼…h(huán)境，使用功能受限也是一個瓶頸?！睋P州一家房產(chǎn)中介公司的負責人倪云認為，這次老宅拍賣限定房屋只允許自用居住，把很大一部分投資客擋在了門外。

      此外，“永久承租權”究竟有多“永久”？如果遇到拆遷或征收的情況，承租者的投入會不會“打水漂”？種種質疑，也讓很多人駐足觀望。

      揚州市直管公房管理處主任柴強表示，目前，新蓋的住宅也只有70年的土地使用權，而此次拍賣的承租權是永久的，政策是穩(wěn)定的。但因拆遷(包括征收)或被有關部門鑒定為危房，或因法律、法規(guī)、政策、城市規(guī)劃建設需要等客觀因素，致使租賃合同無法履行的，直管公房管理處就有權解除合同，提前收回房屋，并不承擔違約責任。拆遷(包括征收)的安置補償事宜按法律、法規(guī)、政策規(guī)定處理。

      “揚州的做法，是激活老城區(qū)的有益探索，但還需要用良善而系統(tǒng)的公共政策，進一步引導整個歷史街區(qū)走向自我保護、自我更新的正確路徑?！币h建議，住建部門應當用住房保障對接居民的疏散，解決私房的歷史遺留問題，明確房屋產(chǎn)權。規(guī)劃和文物部門要制定老宅修繕養(yǎng)護的技術準則，引導居民的自我修繕，使歷史街區(qū)同時實現(xiàn)維護歷史真實性、風貌完整性和生活延續(xù)性的保護目標。

      “一步步來，一點點做”

      在老城區(qū)尤其是歷史街區(qū)的改造更新方面，一些城市已進行了較為有效的嘗試，其策略被概括為“適度干預，多措并舉，漸進式，微循環(huán)”。

      在北京煙袋斜街的改造中，政府部門通過改善基礎設施提升了當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)價值。由于抹去了“拆”字，房屋的租賃、修繕行為獲得市場力量的推動。政府部門再通過修繕標準的控制，使這一街區(qū)的復興得到保障。

      蘇州市曾出臺《蘇州市市區(qū)依靠社會力量搶修保護直管公房古民居實施意見》，其中明確，在資金短缺的情況下，為盡快搶修保護好現(xiàn)存的直管公房古民居，本著“不求所有、但求所在”的原則，允許和鼓勵國內(nèi)外組織和個人購買或租用直管公房古民居，實行產(chǎn)權多元化、搶修保護工作社會化、運作市場化。

      對于此次揚州用拍賣方式引入社會資本保護歷史街區(qū)，社會上也有不同的聲音。有人認為，老宅是歷史和文化的載體，畢竟不同于一般公租房，此次拍賣“太過粗線條”。如“價高者得”，就會在某種程度上忽略了對承租人素質的要求。還有人認為，歷史街區(qū)保護鼓勵留住原住民。揚州的古宅拍賣，應對世代居住于此的原住民給予優(yōu)惠政策，這樣才能留住老街區(qū)的生活方式，保留活化的歷史。

      對此，勾鳳誠表示，此次試點之后，還要做幾次嘗試。比如，針對老城區(qū)居民住房面積偏小的問題，將通過重新搬遷和修繕一個片區(qū)內(nèi)的公房，面向這個區(qū)域內(nèi)的居民進行小型競拍，以這種方式既改善居住條件，又確保住戶仍是原住民；再比如，嘗試拿出一些老宅的產(chǎn)權，面向揚州居民，或者再大膽一點面向全國進行競拍，吸引對老宅有興趣的人進入；政府還將鼓勵老城片區(qū)內(nèi)居民的老房子開辦民居客棧，居民可以通過出租閑置房、自行裝修委托運營公司管理以及自行運營三種模式進行參與。

      歷史街區(qū)的保護還涉及文物、規(guī)劃、城建等多個部門，競拍后的管理必須形成多部門合力，這方面的制度和實踐都需要完善。“做這些事情，我們有足夠的耐心，一步步來，一點點做，希望能有好的效果?！惫带P誠說。